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05.05.2017

Ergebnis des Hotel-Standortgutachtens für Heusenstamm

Seit dem Frühjahr 2016 ist das ehemalige Hotel Rainbow in das "Rainbow House" des Kreises Offenbach zur Unterbringung unbegleiteter Flüchtlinge "umgewandelt" worden. Mit dem Wegfall des ansässigen Hotels ist nachvollziehbarer Weise zunächst eine Lücke in den Übernachtungs- und Tagungsmöglichkeiten in Heusenstamm entstanden. Die Stadtverordnetenversammlung hatte daraufhin den Beschluss gefasst, passende Standorte und Prioritäten für die Ansiedlung eines möglichen neuen Hotels am Ort zu prüfen. Ende letzten Jahres hat die Stadtverwaltung die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH aus München mit der Erstellung eine Hotel-Standortgutachtens für das Stadtgebiet beauftragt, das inzwischen vorliegt und den städtischen Gremien in diesen Tagen vorgestellt wurde. Das Gutachten (Machbarkeitsstudie) beinhaltet eine unabhängige Markt- und Wettbewerbsanalyse (Mikrostandort Heusenstamm und Makrostandort Kreis Offenbach, Frankfurt Rhein-Main), eine Potentialdiskussion (Stärken und Schwächen), Betriebstypendefinition (Hotel-Kategorie, -Kapazität, -Nebenleistungen), Standortanalyse sowie Wirtschaftlichkeitsprüfung.

Grundsätzlich wird die Region Frankfurt als wichtiger Standort für zahlreiche renommierte und international bedeutsame Unternehmen benannt und als Messestandort mit internationalem Flughafen und entsprechendem freizeittouristischen Potential ausgewiesen. Derzeit sind alleine 27 (veröffentlichte) Hotelprojekte mit insgesamt rund 6.500 zusätzlichen Zimmern beziehungsweise 13.000 Betten in der Planungs- oder Realisierungsphase in Frankfurt und im Raum Offenbach. Während Übernachtungszahlen in Frankfurt im Krisenjahr 2009 nur moderat einbrachen, verzeichente das Umland teils signifikante Rückgänge, was die Abhängigkeit vom Geschäftsreise-Segment verdeutlicht. Das Umland konnte auch in den Folgejahren nur bedingt an der positiven Entwicklung Frankfurts partizipieren. Im Jahr 2015 verzeichnet unter anderem der Kreis Offenbach sogar ein unterdurchschnittliches Auslastungsniveau (Bettenauslastung).

Die Wettbewerbsanalyse (alle Wettbewerber im Umkreis von 15 Kilometern Entfernung) zeigt, dass der Hotelmarkt von Betrieben der Budget-Kategorie (2- bis 3-Sterne-Kategorie nach dem Deutschen Hotel- und Gaststättenverband) dominiert wird und in der Regel privat geführt, wenig professionalisiert und kleinbetrieblich strukturiert ist. Im direkten Umfeld Heusenstamms (Radius fünf Kilometer) befinden sich elf Betriebe mit rund 480 Zimmern. Obwohl der Nachfragedruck in Heusenstamm mit Blick auf das Übernachtungsvolumen und die erzielte Bettenauslastung als äußerst gering zu bewerten ist, ergibt sich angesichts der geringen Profilierung der vergleichsweise hohen Anzahl an Betrieben dennoch eine Angebotslücke im Budget-Bereich.

Neben der grundsätzlichen Analyse des Hotelmarkts im Raum Frankfurt ist ein weiterer Schwerpunkt des Gutachtens die Prüfung konkreter Standorte im Stadtgebiet, die nach den qualitativen Gesichtspunkten Lage des Grundstücks, Verkehrsanbindung und Standort-Frequenz sowie Umfeld und Nachbarschaft beurteilt wurden. Nach der Nutzwertanalyse (Ziel-Wert-Matrix) sprechen sich die Gutachter zur Realisierung einer möglichen Hotelentwicklung für die Standorte Campus Heusenstamm, ehemaliges Bauhofgelände an der Rembrücker Straße sowie das ehemalige Brückenbaugelände entalng der Industriestraße aus. Diese priorisierten Standorte profitieren von einer guten Erreichbarkeit, bedeutenden Nachfragegeneratoren im unmittelbaren Umfeld, einer vergleichsweise zentralen Lage sowie einer vorteilhaften Anbindung. Die weiteren Standortalternativen (im Gewerbegebiet Süd und Ost sowie an der "Alten Linde") werden als eher ungeeignet für eine Hotelentwicklung bewertet.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass die Entwicklung der Übernachtungszahlen und Auslastungswerte im Landkreis Offenbach und der Stadt Heusenstamm in Verbindung mit einer zukünftig zu erwartenden Verringerung der Overflow-Nachfrage aus dem Frankfurter Stadtgebiet nciht für die Notwendigkeit einer Hotelentwicklung am Ort spricht. Zur Generierung einer zufriedenstellenden Auslastung wird die Mobilisierung der lokalen Nachfrage als kritischer Erfolgsfaktor bewertet. Im Falle einer Projektrealisierung ist unter Berücksichtigung des geringen Nachfragedrucks (gegenwärtig durchschnittlich 60 belegte Betten pro Tag) mit einem Verdrängungswettbewerb zu Lasten der qualitätsschwachen Anbieter zu rechnen. Nach Einschätzung des Gutachtens ergibt sich das größte Marktpotential für einen Budget-Betrieb mit Anschluss an eine strahlkräftige Marke mit starkem Vertriebssystem. Erfolgsentscheidend sei zudem ein kosteneffizientes Betriebskonzept sowie Alleinstellungsmerkmale (zum Beispiel fußläufige Nähe zur S-Bahn, Designfokus, et cetera). Als Primärzielgruppe sollten Geschäftsreisende der lokalen und regionalen Unternehmen und als Sekundärgruppe Messebesucher, Stop-Over-Gäste der Autobahn und preissensible Geschäftsreisende aus der Umgebung fokussiert werden. Über das konkrete weitere Vorgehen werden jetzt die städtischen Gremien beraten.